Un « 3-6-9 », s’il vous plait !
15 juin 2026
Il en va des baux commerciaux comme des Guignolet-kirsch qu’aimait servir ma grand-mère : ils nous sont familiers mais l’on ne sait jamais très bien de quoi ils sont faits, ils sont à la fois désuets et très présents dans la vie des entreprises, on voudrait les réformer, les moderniser et pourtant on peine à le faire.
Rappelons qu’un bail commercial en 3/6/9 ne l’est vraiment que pour le locataire : c’est lui seul qui peut s’en libérer au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Pour le bailleur, sauf fragiles exceptions, il reste un engagement ferme de 9 ans. Cette partie-là du corpus législatif demeure.
La nouvelle loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 vient apporter quelques modifications sans aucune révolution qui touchent à l’exécution des baux. Elles sont majoritairement dirigées vers le locataire et lui accordent des droits nouveaux. Attention : la plupart de ces dispositions s’appliquent aux baux en cours !
Quelles sont les mesures favorables au locataire ?
Sur simple demande de sa part, le loyer doit être mensualisé.
Le dépôt de garantie est limité : il ne pourra plus dépasser un trimestre de loyer et devra être restitué par le bailleur au plus tard trois mois après qu’il aura récupéré les clés, déduction faite bien sûr des sommes légitimement retenues. Cela s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Le juge saisi par le preneur d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut allonger la période de suspension jusqu’à l’obtention d’une décision de justice définitive (un arrêt de la Cour d’Appel en général) sur la résiliation du bail.
De manière plus marginale, le nouveau texte simplifie la mise en œuvre de travaux de sécurité incendie dans les établissements recevant du public (ERP) de moins de 300m². Une simple déclaration préalable de conformité des travaux auprès de l’administration, sans attendre l’autorisation du bailleur.
Les petites structures (microentreprises et PME) qui doivent ouvrir un local recevant du public seront mieux accompagnées et pourront solliciter, avant ouverture, la visite d’une commission qui les informera sur les règles de sécurité et d’accessibilité applicables et les accompagnera dans la mise en conformité de leur établissement avant le contrôle officiel d’ouverture.
Quelles sont les mesures favorables au bailleur ?
Pour pouvoir demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’échelonner sa dette de loyers, le locataire doit justifier de sa capacité à rembourser sa dette locative et à reprendre le paiement des loyers courants. C’est un atout majeur pour le bailleur : il pourra plus facilement faire échec à de telles demandes alors que les délais de procédure exponentiels peuvent avoir des conséquences délétères pour sa trésorerie.
Mesures d’équilibre :
Si le loyer est indexé, une clause du bail pourra limiter les conséquences de l’indexation, à la hausse mais également à la baisse. C’est un gage de sécurité comptable pour chacune des parties au contrat.
En conclusion, si cette réforme ne modifie rien en profondeur, elle répond toutefois à de réelles attentes des praticiens : c’est un peu comme si le législateur avait ajouté sucre et glaçons à notre Guignolet-Kirsch !
En marge de cette évolution législative, une autre demande s’est exprimée par la voix de certains présidents de tribunaux de Commerce : ils se montrent favorables à ce que le contentieux lié à la variation des loyers commerciaux lors des renouvellements des baux commerciaux leur soit confié.
Une autre évolution se préparerait-elle ?